特别关注_3.18房展会_新民网_为民分忧 与民同乐

　　据《北京晨报》报道，某院发布的一份调查显示，开发商和购房者对今年楼市走势的认识产生分歧，超过60%的购房者表示暂时不会买房。 　　调查显示，约55%的房地产业高层对今年房地产总体的市场形势具有一定程度的信心，超过60%的开发商认为今年的房价会上涨，超过80%的开发商今年将采取扩张的经营策略。 　　购房者的调查数据显示，约40%的购房者预计今年房价将有一定幅度的下降，62.05%的购房者暂不买房，持币观望。 　　SOHO中国董事局主席潘石屹表示，目前货币政策宽松，市场上的资金很多。由于其他行业和实体经济缺乏投资机会，许多企业转向房地产和土地市场，造成了今天土地和楼市火爆的局面。他认为，今年房价的走势将主要取决于政策。 　　潘表示，在过去几年时间里，政策对房地产市场的影响非常大。“政策主要有三方面：土地政策、税收政策和货币政策。政府采用货币政策来调控房价的时机已经成熟，应该多采用货币政策来调控今年的房价。” [全文]

　　继全市商品住宅成交量1月、2月环比都出现“腰斩”之后，3月上半月的成交量也仅有20万平方米出头，相比2009年3月同期减少50%。尤其是高端房，进入2010年以来，成交几乎进入休眠期，多个高端别墅区域出现“零成交”，销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的36%。 　　不过，在上周，中低端市场供应成交却出现了首次放量。 　　 高端市场深度调整 　　数据显示，2009年下半年，闵行马桥别墅区平均每月有10套左右的成交量，但进入2010年以来则几乎是“零成交”。板块内今年拿到预售证的某楼盘至今无人问津，原因是其网上报价达每平方米8万元，相比目前板块内每平方米4万元左右的售价整整高出一倍，使购房者对其未来升值空间和投资价值产生怀疑。 　　据佑威地产透露，近期四季雅苑出现大量撤单，还伴有客户纷纷退定金事件；黄浦外滩某楼盘1月第二批房源开盘至今仅有22套成交，与项目第一批房源开盘当天就全部售罄相比，成交仅不足三成，而近期网上房地产参考价格达到每平方米12.8万元；翠湖天地也受到了市场冷落，今年以来仅成交2套，上周翠湖天地嘉苑推出7000多平方米的公寓房，网上报价超过每平方米12万元。另外，佘山别墅区出现了一个“腰斩价”出售的项目，市值近3亿元的别墅折价以1.08亿元售出。分析人士认为，这2亿元的折价空间是否可以看作是开发商的纯利润？这不得不让人怀疑目前豪宅价格的水分有多少。他们认为，受售价偏高的影响，豪宅市场面临调整已在所难免。 　　 上周供应增加近3倍 　　据搜房网统计数据显示，开春以来，上海商品住宅供应一直处于低迷状态，2月8日到3月14日最高周供应仅为5.8万平方米，但上周出现了开春后首次供应放量。数据显示，上周上海商品房成交2352套（剔除动迁房及配套商品房项目），共计22.3万平米，成交面积环比前周增加34个百分点；商品房供应面积为22.6万平米，环比前周大增277%。商品住宅成交1413套，成交面积为16.3万平米，环比前周成交面积增加55%；供应面积环比前周翻了近3倍，达到20.8万平方米；成交均价为每平方米20988元，环比前周下跌了2%。 　　佑威房地产分析人士认为，随着上周供应有所放量，成交也出现了一定增加。随着供应量逐步释放，房价将会是决定成交的主要因素。 [全文]

　　 土地出让合同将在拿地现场签订开发商融资缓冲期大减 　　国土资源部3月10日下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（下称34号文）后，地方政府也开始酝酿收紧房地产开发商的钱袋。 　　记者获悉，上海正在酝酿进一步缩短土地付款期限，今后，开发商可能在拿地30天内就必须将全额土地款付清。 　　国土部34号文规定，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 　　据记者了解，上海的要求可能比全国规范更加严格。根据上海版本，开发商将在土地合同签订后10天内支付20%的土地出让金，并且在30天内全额付清全部土地款，与此同时，此前缴纳的20%保证金并不能抵用土地款。“这就意味着，开发商必须在拿地前就已经准备至少土地挂牌起始价格的40%现金。” 　　而目前在上海，这一期限为土地合同签订后的60天，也就是说，开发商的付款期限被整整缩短了一半。 　　此外，从去年起开始酝酿的土地出让制度改革也在进一步完善。据悉，上海未来很可能实现土地交易现场直接签订土地出让合同。这就意味着留给开发商的付款期限进一步缩短。 　　2009年，为了应对房价快速上涨，加快土地供应，上海市开始讨论对土地供应制度进行改革。除了已经实行的土地预公告制度以外，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的交地标准，土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续，具备开工条件，开发商可以在拿地最短时间内立即开工，从而缩短楼盘上市时间。 　　为达到这一标准，按照当时的设计，土地出让合同将在土地交易前就拟定完成，其中一些规划指标等数据全部协调到位，这就能够保证开发商在拿地的同时当场签订出让合同。 　　记者了解到，现阶段，开发商拿地后经常拖延很长一段时间才与地方政府签订土地出让合同。 　　而一旦当场签订土地出让合同，则意味着只有30天用以支付土地款，对开发商来说，未来拿地后的融资缓冲期将大大缩短。 [[page]] 　　 开发商巨资拿地后入不敷出多家房企忙融资支付土地款 　　从去年下半年以来，一轮接一轮的土地价格疯涨带来的直接后果除房价攀升之外，也对房地产开发商的心态产生微妙变化。进入新的一年，记者调查发现，由于土地过量储备，曾经被认为资金充裕的开发商们已经出现了明显资金缺口。 　　 保利买地耗资最多 　　从去年下半年到今年，开发商对于土地储备的热情达到惊人的程度。 　　中原地产提供的一份国内10家大型房地产公司的土地储备统计信息显示，2009年到今年2月底，短短一年多时间里，已经有包括保利地产、中海地产、绿城集团、万科等4家公司的圈地资金超过400亿元，而手笔最大的保利地产已经整整花掉469亿元。 　　从统计的10家知名地产公司购地情况来看，短短14个月内，这些公司拿地总耗资接近2700亿元，已经超过去年上海市的财政收入。而大部分的土地收购都出现在最近的半年内。 　　 营收不够支付土地款 　　去年以来的房地产圈曾经被认为是资金量最为丰沛的时期。由于销售全线火爆，大部分开发商的销售收入都出现了历史上最高增长。 　　但是，也有开发商土地储备的速度却远远超出了其销售增长的速度。早报记者发现，大量房地产公司去年的销售收入明显低于买地所花费的金额。 　　以保利地产为例，公司3月份公布的年报显示去年营收229.9亿元，这一数字远低于其土地支出。同样，中国海外去年收入373.3亿元，也低于其买地花费的447亿元。 　　即使是目前看来资金最充足的万科，买地的花费同样不菲。万科年报显示，截至去年年底，公司销售收入488.8亿元，现金持有量为230亿元，而公司2009年1月至今拿地金额已经高达443亿元。 　　 房企将面临资金缺口 　　正是由于地价的疯狂高涨，部分开发商的拿地也逐步开始从主动的战略行为变为浓重的投机心理。 　　记者了解到，某香港上市国内地产巨头曾以高价拿下一幅北京土地，由于总价过高，公司一度决定放弃这幅地块。但不久后，同一地域就一再出地王，这使该公司仅仅以土地重估价值就已大幅度获益，于是公司决定寻找新的融资渠道，努力筹资以支付土地款。 　　实际上，尽管行事低调的万科宣称不拿地王，但从土地储备量上来看，到今年2月份，其新增土地建筑面积已经达1700万平方米，成为拿地总量最多的房地产公司之一。 　　一旦各地政府要求这些拿地公司立即全额支付土地款的话，国内地产公司中将有很大一部分面临着巨大的资金缺口。 　　3月20日，保利地产宣布拟非公开发行不超过7亿股股票，发行价格不低于17.92元/股，募集资金净额不超过96亿元，拟全部投入12个房地产开发项目。据记者了解，除保利外，还有相当数量的地产公司正在寻找新的融资渠道以解决面临的土地款支付问题。 　　2007年，不止一家开发商经历了由“土地为王”到“土地之祸”的残酷转变，一旦市场掉头，同样的情景可能再度出现。 [[page]] 　　 十大房企买地资金情况开发商去年至今拿地金额 　　保利469亿元 　　中海447亿元 　　万科443亿元 　　绿城434亿元 　　金地196亿元 　　华润138亿元 　　雅居乐113亿元 　　招商地产91亿元 　　复地71亿元 　　富力35亿元 　　注：富力雅居乐碧桂园还联合以255亿元拿广州亚运城地块。 [全文]

　　 高房价下的民意选择 　　进入2010年，欧美国家仍处于房价下跌寒冬之中，但中国受相关政策的刺激，房价自2009年3月以来扶摇直上，如脱缰野马一样不可收拾。 　　 房地产业去年创造利润2.72万亿 　　房地产业2009年实现商品房销售额4.4万亿元，开发商由于房价上涨实现利润1.76万亿元；同期地方政府土地出让收入达到1.6万亿元，按至少60%的净利润率计算，可以实现利润0.96万亿元。两项合计，房地产业在2009年创造的利润达到了创纪录的2.72万亿元，占到了当年全国33.5万亿元GDP的8.12%。 　　可以想象，如果没有2008年11月一揽子救市政策和天量信贷资金投放的催动，上述由房地产开发商和地方政府土地储备中心“创造”的房地产超额利润，很显然是不可能实现的。 　　种种因素表明，房地产市场的回暖甚至过热，是本次中国经济从全球经济衰退中脱颖而出的一个关键因素。从投资者和房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，他们热衷于房价上涨带来的投资利益；从政府层面来看，房价的继续上涨刺激房地产市场交易活跃，土地财政和房地产的GDP拉动效应，都令地方政府不肯打压过热的房地产市场。所以，有评论认为，站在决策者的立场，只要在社会承受的范围内，他们能够且愿意接受房价上涨的各种社会损益及其现实。 　　 高房价挤压购买力 　　值得全体中国人深思的是，作为最基本的民生产品，房地产在很多地方已经成为地方政府、开发商和公众最重要的投资工具，“全民炒房”态势已经显露。 　　由于投资获利的层层加码，当前一些大城市的房价水平，相对于当地居民家庭的可支配收入，已经达到了超乎想象的高度。在北京，建成区的房价与家庭收入比目前已经超过了30倍，房价与租金(年)之比则超过了50倍；在上海的中心区，不少楼盘的单价超过10万元人民币，超过了当前东京核心区的住宅价格，而上海的单位土地产出不到东京的1/20。中国的高房价问题，再次成为国内外人士热议的焦点问题，国际主流媒体都对中国的房价引起的泡沫问题表示了关注。 　　在“流动性陷阱”阶段，大量注入的流动性将毫无例外地进入股市、房地产等资产市场，引起房价、股价在积存泡沫的基础上持续上涨。这必然带来几大问题；一是引起占绝大多数的社会底层的普遍不满；二是对其他产业和居民消费形成挤压，人为压制人民生活水平，阻碍产业结构升级步伐；三是由此培育出来的大量投机机构，利用相同手法炒作估值过低的农产品，引发全国农产品供给危机。 　　虽然中央强调经济结构调整和转换经济增长方式，但由于实体经济与虚拟经济冰火两重天，大量民营企业放弃实体产业经营，转而从事房地产投资。目前，中国急于将投资依赖型经济转换到以居民消费为主导的经济上来，但高房价迫使许多家庭不得不将越来越多的收入投入到住房上，而购买其他商品的支出势必被耗尽，严重影响民生水平和产业竞争力的提高。从长期来看，越积越大的泡沫破裂必然严重危及中国银行体系——这是一个严重依赖房地产、把房地产信贷资产看作最优资产的商业银行体系，它的安危关系到中国绝大多数人的生计和稳定。 　　 理性思考政策代价 　　今年的政府工作报告提出了“满足人民群众的基本住房需求”的目标，但前面的“促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的定性，再次重复了“国十一条”所强调的“房价只能涨，最好慢慢涨”的“稳定高房价”的宗旨。 　　与历年的政府工作报告一样，房地产调控措施没有触及到地方政府出让土地这一关键环节。在笔者看来，城市土地拍卖机制直接推动了整个城市地价和房价体系的重构。在商品房市场供不应求的条件下，政府拍卖土地的行为，极易引起整个城市地价的连锁上涨。用“帐篷效应”(帐篷效应是指帐篷的容量不仅仅取决于篷布的大小，还要看支撑篷布的竹竿有多高，竹竿越高，帐篷的容量就越大。要将帐篷下的空间伸展到最大，关键在于取得多个支柱伸展在空中。如果你只有一个支柱，整个帐篷只能撑起支柱中心点周围。)来形容地方政府土地出让形成的泡沫，可能是非常形象的。可以说，在卖方市场的情况下，政府土地拍卖是高房价的根本推手之一。不仅如此，政府收储、出让土地的行为，还容易滋生腐败，直接危害民生。在很多地区，城市建设规划可以随意修改，由此变成了某些掌权者和房地产开发商合谋侵犯城乡居民生命财产权利的重要工具。这种以公共利益为借口，以城市规划为工具，对居民用地进行强行拆迁的过程，导致拆迁冲突愈加激烈，群体性事件也就越来越多。 　　可见，在房地产问题上，政策的制定要谨慎前行，既体现民意，又适应时势。怎样实现既刺激经济健康增长、又能有效地抑制甚至打压房价的目标，而不是简单地控制房价涨幅，是摆在决策者当前的一个根本选择。如果更换一种思路，通过扩大多种形式的住房供给、打击房屋投机、降低房价的办法，则有望实现房地产业健康发展与经济可持续发展的双赢局面。可惜的是，这种思路可能降低房价，首先会遭受商业银行体系的坚决反对，地方政府和房地产开发商也不能容忍房价下降对自身利益的影响。由此，政策的发起，必然会遭遇重重阻力。 　　值得我们警觉的是，国土资源部等部门反复强调对小产权房的清理，这似乎是一种变相的为高房价托市的手段。我认为，作为一项重要的社会财富，政府没有必要将小产权房视为洪水猛兽，必欲拆除而后快。要看到小产权房对于高房价下解决一大批城乡居民居住问题的正面作用。 　　中国有一句古话，“天下没有免费的午餐”。任何政策的实施都是有代价的，更何况是充满争议的房地产政策。如果今年中央政府继续实施有利于地方政府和开发商的地产政策，房价的回落则来自房地产泡沫的破裂，这势必给中国经济带来毁灭性的打击；而立足控制好金融风险的消除房地产泡沫、实施主动的低房价策略和政策，将有可能给中国的房地产业和国计民生，带来蓬勃向上的生机。 [全文]

　　昨天，北京中原三级市场研究部统计数据显示，3月份前3周北京共开盘17个项目，开盘价全部超纪录，其中通州区域涨价最猛，有项目竟然比月初上涨了近6000元，月内涨幅高达32.2%。业内人士认为，在供应量持续下降的情况下，受地王效应带动，房价上涨动力依然存在。 　　统计显示，3月份前3周北京共开盘17个项目，开盘均价为21130元/平方米，相较2月份的开盘均价18830元/平方米，涨幅高达12.2%。在已经开盘的17个项目中，所有项目均达到历史最高，其中五环外开盘项目为9个，开盘均价已经达到16580元/平方米，有两个项目已超过2万元/平方米；五环内共开盘8个，均价已达到31680元/平方米。 　　记者注意到，位于通州的京贸国际城目前的在售价格尚在18000元/平方米，月底准备推出的新楼座预计价格已高达23800元/平方米，涨幅高达32.2%。3月初，位于大兴的鸿坤理想城售价尚在16000元/平方米，但现在的价格已高达21000元/平方米，涨幅高达31.25%。 　　房价达到历史最高点，但交易量却出现持续下滑，3月份前3周总共成交仅8248套。而二手房市场则出现明显回暖，3月15日-17日连续3天日成交突破1000套，二手房成交量已明显超过历年3月最高值。同时，二手房均价在14180元/平方米左右，上涨幅度达到了5.3%。 　　 >>市场分析 　　 短期内房价可能继续升高 　　北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为，目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本，政策并未明显地影响购房者对房价上涨的预期。再加上地王的刺激，短期内区域房价可能继续升高。“发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求，其次才是投资，这就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。” [全文]

　　“2010年房价应是稳中有升的。”华远集团董事长任志强近日在北京表示，今年的住房需求还会继续增长，但增幅会大大低于2009年，同时今年国内保障性住房的建设力度会加大。 　　任志强是在近日北京举办的“汇丰财富管理论坛”上作出如上表述的。他认为，2010年国内经济的两个特殊情况是，经济宏观指标保持平稳增长和物价水平上升，由此对于房地产市场，任志强的态度是“保持谨慎乐观”。 　　任志强认为，人口和城市化是决定房地产市场的核心因素。目前来看，中国的人口结构会有巨大变化，这将在未来一段时间内极大地推动房产需求。此外，改革的前30年政府采取了区域城市化概念，这导致了城市人口剧增。但任志强表示，实际上，中国的人口密度远远低于其他的一些国家，国内并不是没有土地，城市人口密度也没有过高。 　　但任志强强调了稀缺性对于房地产价格的拉升作用。去年10月，任志强曾经在博客中预言“未来五年时间，北京四环以内平均房价超过5万”。当日任志强在回答《第一财经日报》总编辑秦朔的提问时称，这个预言可能要加上五环。 　　任志强分析称，四环以内已经得到相关部门批准不会再新增土地，面临着“土地供应量这么少，谁又都想在这儿买”的两难困境，因此会推高房地产价格，“最后谁出的价格高谁住”。他认为，资源不可能平均分配，“如果有人愿意买四环之内的房子，四环之内的房子一定会涨高，我觉得可能用不了五年”，他甚至称，“我可能去年估计错了，我要琢磨琢磨是不是要加上五环。” 　　任志强还表示，从其分析房地产情况来看，不管什么情况下，名义房价都是高于实际房价，房子的抗跌性还是最强。“因此通胀时期里，最好的抗通胀产品应该还是房子。”任志强认为。 　 　任志强“语录”： 　　房地产打下去GDP就掉下去 　　楼市政策越紧房价将会更高 　　发改委对房价变化“推卸责任” 　　华远无法承受天价，承认自己的无能 　　我的收入由国资委决定 　　领导来电让我闭嘴！少发微博 [全文]

　　“后两会”楼市，这样一个假命题概念的提出，本身就透露着无奈，正如人们当初将破解中国楼市难题的希望寄托于“两会”。 　　不可否认，今年的“两会”，房价、楼市是无可争议的主角。今年全国政协提案里面，半数都直指高房价。某网站最新的搜索统计显示，今年“两会”期间，关于房价的搜索量高达3340万条，远远超过2009年和2008年的250万条和234万条。此外，政协委员、人大代表谈房价搜索量今年同样创下历史纪录，达到6650万条，与2009年的214.3万条和2008年的99.8万条相比，出现了数十倍的暴增。 　　然而就在高房价、房地产问题在“两会”期间“千夫所指”的同时，全国楼市的成交均价继续创下新高，仿佛众委员、代表热议的是和楼市完全不相干的一个无聊话题。 　　国家发改委最新发布公告称，2月份全国36个大中城市房价继续上涨，而销售量依然在低位徘徊。 　　在上海，上周（3月8日—3月14日）商品住宅成交均价环比前周上涨了16%，攀上历史新高——21450元/平方米；在北京，四环路以内住宅期房均价已高达创纪录的31220元/平方米。 　　“价升量跌”，这种状况无疑是与调控部门“价稳（跌）量升”的初衷背道而驰。“后两会”时期，房地产困局该怎么破解？ 　　上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘从另一个角度看待其中的危机：“2010年，金融海啸渐渐平息，但房价之高却已潜伏社会危机。房地产已是一只随时可能要被宰杀的孤独的狐狸，是一座无法容纳两条轨道而必须拆除的窄小的破桥！” 　　 房价再创新高 　　建设部政策研究中心副主任王珏林告诉本报记者，部分城市房价涨幅过快，引起了社会的普遍关注。“我相信，有关房地产市场调控政策、政府工作报告和代表议案都对稳定市场、稳定住房价格，规范市场、规范土地会起到很大作用。” 　　但是，目前的市场状况，或许政策“起很大作用”也不见得足以令其回到理性的正轨。北京市统计局、国家统计局北京调查总队最新披露，2月份，北京新建住宅价格指数环比上涨0.8%,涨幅比1月份回落1.7个百分点，同比上涨16.9%。 　　上海佑威·楼市通系统数据显示，上周上海市商品房成交面积16.7万平方米，与前周相比减少了10%，成交均价为17604元/平方米，环比前周继续上涨10%；商品住宅成交面积10.5万平方米，与前周相比下降了7%，成交均价为21450元/平方米，环比前周上涨16%。 　　遏制价格上涨的前提下，促进成交量，一直是调控的重要基调。但调控至今，实际情况完全不是那么回事。 　　杭州市透明售房网数据显示，1至2月杭州市区商品房（不含经济适用房）销售2067套，同比下降30.6%，销售面积27.6万平方米，但价格却依然高企难落。 [全文]

　　 供应量增加近3倍未来几周成交或有所好转 　　搜房网统计数据显示，上周（3.15-3.21）上海商品房成交2352套（剔除动迁房及配套商品房项目），共计22.3万平米，成交面积环比前周增加34个百分点，上周商品房供应面积为22.6万平米，环比前周大增277%。 　　商品住宅方面，上海上周成交1413套，成交面积为16.3万平米，环比前周成交面积增加55%。供应方面一样表现充足，供应面积环比前周翻了近3倍，达到20.8万平方米。 　　搜房网分析师指出，开春以来，上海商品住宅供应一直处于低迷状态，2月8日到3月14日五周（2.15-2.21为零供应）内最高周供应仅为5.8万平方，上周则出现开春后首次供应放量，随着供应局面的打开，接连几周应该会有成交向好的状况。 [[page]] 　　周新房成交均价21102元成交前10均价不低于13000元 　　环比前周21450元/平方米的商品住宅成交均价，上周上海新房成交均价微降1.6个百分点，但依旧处于高位阶段。 　　从上周商品住宅成交排名来看，成交套数前十位楼盘均价最低为位于崇明的达安御廷花园，然而也已达到1.3万/平米。 　　中高档位楼盘上周放量明显。搜房网统计结果显示，上周商品住宅成交套数排名前十楼盘中，位于新江湾城板块合生江湾国际公寓，均价为3万元/平米，上周成交59套；位于浦东北蔡板块的地杰国际城，上周成交53套，成交均价为2.5万。而位于静安曹家渡板块的静安均泰丽轩则继续放量，上周成交24套，均价达到3.9万/平米。 　　 一周商品住宅成交套数TOP10 [全文]

　　3月18日，国务院国资委公开表态将78家非地产主业央企驱逐出房地产行列。但从目前来看，这些公司退出时间并不明确，仅有中远集团一家公司宣布半年内退出地产行业。与此同时，以地产为主业的公司总量过多也遭到了质疑。 　　 仅一家确定退出时间表 　　3月19日，中远集团总裁魏家福公开表示，中远集团下属二级子公司中远香港集团将在半年内退出其间接持有的远洋地产约8%的股权，成为国资委颁布部分央企撤市令后第一家明确公布退出时间表的企业。 　　除此之外，国资委并没有公布其限定的最终重组时间表，也没有第二家公司明确表态将在何时退出这一领域。由于中国烟草集团等公司近期依然频频出现在土地市场，如果按照国资委所规定的在项目完成后才结束其地产业务，则最终的退出时间就显得遥遥无期。 　　事实上，即使中远集团退出房地产领域，目前远洋地产第一大股东也是同样有国企背景的金融企业中国人寿，并没有脱离国资属性，而公司也在继续着地王之路。 　　与此同时，地方国企中，还有大量非地产公司积极介入房地产领域，以海南航空为例，其名下的海航置业刚刚于去年6月份完成A股借壳上市，并成为集团的重要利润板块。 　　 卖粮食的主业是地产？ 　　从公布的名单来看，被确定为地产主业的央企总共达到16家，占到全国128家央企的八分之一。如此高的比例也让房地产成为参与公司最多的一项“主营业务”。 　　此次被确定地产主业的公司包括中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司，除了中房集团、华侨城、中国建筑等之外，大部分企业都不是以地产发家。 　　实际上，自2003年国务院国资委成立，就开始酝酿旗下企业产业整合的工作。2004年，仅有中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业成为了国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。 　　但此后的整合过程中，却很难有公司愿意将如此优质的房地产开发资产置换出去，正是由于利益难以取舍，使得5家企业平台的整合被不断扩容。到2005年宣布的主业名单中，由国务院国资委明确的拥有房地产主业的央企已经达到了13家。 　　2007年，国务院国资委主任李荣融在回答早报记者提问时表示，将房地产作主业的央企不会超过15家，称其他企业仅仅只是过渡。而李荣融的表态也比最终公布的版本少了一家。 　　在网上，近期针对这16家企业的质疑声不断。有网友写道：“在这个名单中，我们赫然看到中粮也榜上有名！……中粮应该是搞粮食产业的吧？” 　　 解决地产暴利是根本 　　针对国企进军房地产行业遭到质疑，国务院国资委分配局局长熊志军20日表示，国企进入不是导致高房价的决定性因素，改变房地产行业的暴利局面才是解决问题的根本所在。 　　熊志军认为，如果将国企定位为经济组织，国企进入利润较高的房地产行业，无可厚非；如果将国企定位为社会公共服务组织，那么应该给予相应的支持。央企进入房地产之所以如此受关注，本质是因为动了民营企业的“奶酪”，房地产行业的利益格局将受到挑战。央企进入不是高房价的决定性因素，房地产市场供给体制才是高房价的本质因素。房地产市场不成熟，存在暴利，才吸引央企进入。而这种蜂拥而至的现象的解决之道是，进行严格的利润成本核实，征收暴利税，将房地产行业的利润控制住。 　　而绿地集团总裁张玉良则表示，由于房地产行业已经是国内利润最丰厚的行业之一，基于企业利益最大化的考虑，以地产为主业的央企进入并无不可，但是，作为中央直属行业，如何将利润转化为公众利益应该成为政府真正需要考虑的问题。 [全文]

新华社发 　　温州炒房团如今已被“神化”为中国楼市的一支能呼风唤雨、叱咤风云的“妖魔化”人群。参与者成千上万，人群来自各行各业，三教九流、男女老少皆有，其中“太太炒房团”名声最响亮。实际上炒房团的“精锐部队”是一批来自企业的老板，他们也是“太太炒房团”的后台老板。据《经济参考报》记者调查，炒房团中一些人是散兵游勇的散户，一些人是专业操作大户，更有一些人是不露声色的领军人物。 　　 “紧缩对温州人影响不大！” 　　资深业内人士认为，温州炒房团人士对国家的政策看得透，深知每次调控是暂时的，而中央与地方的博弈是永恒的，有博弈就有缝隙。他们摸到了“调与涨”的奥秘，掌握到“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律，经过十多年在房地产市场的“摸爬滚打”，发现每次宏观调控的结局都是这样。因此，从某种意义上讲，当前宏观调控对温州人作用有限。 　　当“国4条”、“国11条”、存款准备金上调、银行贷款“内紧外松”等一系列宏观紧缩政策“高气压”一步步降到温州后，温州炒房团仍然阵脚不乱。徐女士是温州炒房大军一员大将，有近十年的“炒龄”，每年潇洒炒房五、六套。她貌似轻松地对记者说：“金融紧缩政策对温州人影响不大！”理由是，温州人太有钱，经得起，顶得住。 　　据中国银行温州市中心支行介绍，2009年，温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元，汇出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3千亿元。据该支行及有关金融专家介绍，目前温州民间流动资金高达6000亿元，这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。方女士分析说，"“如果受紧缩影响，一套每平方米3万元的房子若降2000元算是了不得了，140平方米的房子少下28万元，但对买不起的人来说，剩余392万元的房价仍是个天文数字，买不起的照样买不起。而对我们这些有钱人来说没多大影响，二套房首付加10%也就多40来万元，无所谓，扛得起。” 　　事实正是这样。今年1月下旬，温州市郊区“同人欣园”和“铂金府邸”两个楼盘相继开盘，每平方米分别为23000元和42000元。“同人欣园”不惜抬高“入场”门槛，要求打入“诚意金”160万元，为全国天价，结果这两个楼盘的争购者还是多得打破头。 　　徐女士介绍说，市郊区南塘街6号地块是拆迁房，一些拆迁户将分到的房子拿出去交易，一套178平方米的房子每平方米卖价42000元。购买安置房是不能办按揭贷款，必须一次性付清，结果几十套房子依然被抢购一空。 　　温州炒房团中有一支鲜为人知但能量超大的人群，那就是人数众多、腰缠万贯的华侨。目前在海外的温州商人多达60多万人。据许多炒房团人员称，这些华侨的购房、炒房量占整个温州购房团人群50%以上。在法国做服装贸易的年轻女士胡小洁就是其中一员，她“下手”着实惊人，商铺整排整排通吃，住宅一买就是半幢楼。她说，“1欧元兑10元人民币，300万元人民币的房子只要30万元欧元，再贵的房子也便宜，我们不需要银行按揭，全部一次性付清”。在她看来，国家金融紧缩政策的确“挨不着、调不到”。 　　记者了解到，在当前紧缩气候下，在温州分别从事传统制造业的唐先生和田先生等一批炒房巨头或领军人物依然“很自信”，表示“不怕紧缩不怕惜贷”。过去他们是利用个人、企业及银行的资金炒房，总量几千万、个把亿。现在“玩”大了，他们凭借在本行业良好的信誉、高超的操盘能力和影响力，善于整合本行业上、中、下游整个产业链的巨额社会资金投入炒房，出手高达十多亿，其实力惊人。他们说，“我们现在主要靠的是企业、社会和行业的海量资金，有银行资金更好，没有照样投资购房”。 　　深知炒房大腕心态的业内资深人士、温州天浩置业有限公司总经理陈鸿分析道：温州人对政策的“抗压性”很强，每次都不怕政策调整。他们涉足房地产市场起步早，经验丰富，嗅觉灵敏，站位高，眼力准，胆子大，下手狠，又往往抱团出击，成功率高。现在，炒房资金像滚雪球，资本很充裕，投入房市的资金耗得起。当前，他们把手中的房子称为“抓了一群小猪崽，慢慢养”，有雄厚的实力作支撑。 [[page]] 　　 全国房市看温州 　　三天后，开发商致电唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全价回购。这意味着唐先生三天之内轻松赚走500万元。但他自有长远眼光，说啥也不肯退。结果一平方米9000多元的房价，三个月后暴涨到3万多元，现在每天还在疯涨。有人估算，三个月中，他赚到的是一笔天文数字。 　　近期，海南楼市几近疯狂。“国际旅游度假岛”、“博彩业”等“大卖点”逃不了政策敏感性强、动作迅猛的温州炒房团的眼光，一批人闻风捷足先登。 　　2009年10月1日，唐先生与一帮温州人去海南“旅游”，目标锁定号称“比肩世界著名旅游度假胜地、打造一个365天度假新国度”的清水湾豪华楼盘。他们一口气“团购”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。但他不满足，第二天偷偷去看这方与大海、蓝天、沙滩作伴的“上层国度”。售楼小姐告知，还剩38套房源。唐先生二话不说，当场刷卡首付1千万元，以85折的“团购”统统吃下，然后心满意足地跟团旅游。 　　三天后，开发商致电唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全价回购。这意味着唐先生三天之内轻松赚走500万元。但他自有长远眼光，说啥也不肯退。结果一平方米9000多元的房价，三个月后暴涨到3万多元，现在每天还在疯涨。有人估算，三个月中，他赚到的是一笔天文数字。 　　据了解，在国家出台房地产一系列宏观调控政策的压力下，温州炒房团仍看好海南的楼盘。唐先生等人认为，目前海南的房价虽然已在很高的高位上，但还会涨，一直涨到国家停止海南开发、涨到国家终止扶持海南的政策为止。 　　目前，温州炒房团多数人持币观望。但是，从总体和长远来说，他们对中国房市始终抱有很大的信心。在他们看来，中国目前只有城市化程度40%左右，而欧美发达国家已高达80%左右，中国还要走很长时间的路。城市化的硬条件之一是土地，现实状况是土地供应量越来越少，需求量越来越大。再说，房地产业在GDP的比重高，又拉动数十个相关产业，带动成千上万人就业，它也是中国金融业的“摇钱树”。因此，这棵中国经济的“常青树”不会枯萎。 　　温州瓯海房地产开发总公司董事长兼总经理诸云波认为，温州炒房团充足的信心还来自他们把房地产的“温州模式“移植”到外地尝到了甜头。诸云波是温州房地产业的先行者，他说，温州人在全国最早接受房地产业的洗礼。从上世纪80年代初起，温州人就涉足房地产业，在全国最早试水“集资联建”、“公助私建”、“营造农民城”等，这些建房模式都是产权私有，是中国房地产市场的萌芽。80年代中期，温州人通过旧城改造，又在全国率先实行城市房地产业开发。这位温州房市见证人对20多年来温州的房价升涨如数家珍：以市区一级地段人民路为例，1988年每平方米800元，2009年为25000元，年年攀升从未跌降，21年共涨了30倍，平均每年涨幅17.8%(递增)。 　　诸云波说，温州炒房团结合亲身经历从温州看外地，每个人都直观地作出毫不动摇的判断：外地房价真便宜，早买、快买、多买！温州的昨天就是它的今天，温州的今天就是它的明天。由此，他们毫不犹豫地把“温州模式”移植到外地，从而频频得手，屡试不爽。 　　温州“太太购房团”团长罗夏兰在温州当地及外地房产开发商中享有较高的知名度，七八年来，她带的“太太购房团”不下数千人。应各地房地产开发商邀请，一出团就是四五十人，有时一周要带两批团。“金融危机后我更忙。”她说。在她看来，上海、杭州、温州等地楼市人气旺，交易量大，是中国楼市的“风圈”，她告知，众多温州人都在瞪大眼睛瞄准上海好几个顶级楼盘。 　　 “房价低了，得利可能会更多” 　　方女士说：“这么高的房价，公务员、工薪阶层和平民百姓几代人都买不起，这不是好事。从炒房角度上讲，也不希望高房价。房价高，手中100万元只能购一套房，甚至购不了一套，而房价低了，就可购两套，得利可能会更多。” 　　对近年来全国各地房价一路“高歌猛进”，温州多位炒房团成员表示“不希望这样”。 　　罗夏兰说：“我虽是‘炒房团’团长，但我的心愿也与千千万万个老百姓一样，希望房价下跌，不希望飞涨。中国的房价要稳定了，不能再暴升暴涨了。” 　　一些从事制造业的“炒房巨头”们说，“我们之所以把大量资本投向房地产，一个重要原因是，近年来，制造业与房地产业比较效益悬殊巨大，炒房比做产业强多了。办企业累半死却不赚钱，利润率只有1%至3%，只能勉强发员工工资。而开发建房、投资炒房轻松得利，利润巨大。我们对实业情有独钟，希望把企业做强做大做优，希望国家调控好房地产，使之规范健康发展。” 　　有关业内人士表示，应该正确解读国家宏观紧缩政策。从总体说，国家对房地产还是实施鼓励性政策，按照十七大精神还是鼓励人民群众不断增加财产性收入，目前适当调整政策不足为奇，隔一两年都要“调”一下，这对局部市场和局部地区可能会产生立竿见影的作用，但这只是暂时的，这种政策对东南部有钱的地区可能达不到调控的目的，这就像开车一样，只是油给多给少的问题，但车子已上高速公路，方向已设定，车子总要前进。 　　陈鸿建议，希望地方与中央少一些博弈，多点执行。希望国家在土地出让政策上不要“一刀切”。东部与中西部、南部与北部的省情不同，经济发展不平衡，土地出让政策应有所区别，调控政策也应有所区别。 　　诸云波等人认为，高地价是拉动高房价的主导力量，为了遏止高房价，建议政府先限房价再卖地价。比如限定一个楼盘的房价为每平方米2万元，在这封顶框架下再拍卖地价，不是谁出价高卖给谁，而是谁家的综合方案最好就卖给谁。 　　诸云波等人还建议，国家成立房地产投资监管中心，其职责主要监管征收土地增值税等问题。按国家税收有关规定，房地产开发利润达到20%以上，要交纳土地增值税。但是，目前全国一些地方普遍存在一些房地产开发商虚报原材料及价格，夸大成本等现象，以此“压缩”利润，导致土地增值税漏收甚至零征收，使国家流失了相当的税源。诸云波指出，房地产业原材料等成本比较专业，构成因素也较复杂，税务部门力所难及，由房地产投资监管中心实行监管可有效解决土地增值税的征收问题。 [全文]

　　20日，在三亚举行的2010博鳌国际旅游论坛地产与旅游主题论坛上，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，我国房地产的刚性需求的上升趋势，将是中长期的。 　　迟福林认为，未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到55％至60％。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，城市化率每年增长一个百分点，将新增1000万城镇居民，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。因此，我国房地产的刚性需求的上升趋势，将是中长期的。 　　同时，我国房地产需求也将呈现多元化趋势：低收入群体的保障性住房需求、中等收入群体的改善性住房需求、高收入群体的投资性住房需求等并存，使房地产行业的消费属性和投资属性并存。 　　迟福林认为，目前，政府对房地产市场的宏观调控存在着多方面的突出问题和矛盾，如当前的土地制度在很大程度上助推房价上涨；财税体制尤其是物业税的缺失，难以调控房价；自主财源的缺失，使各级地方政府过度依赖房地产开发获得财政收入。 　　他认为，我国房地产市场到了做大蛋糕和切好蛋糕的时候。目前，房地产市场既关系到宏观经济的稳定发展，因此对房地产的调控不仅要从经济政策角度考虑，更要从社会政策角度考虑，对房地产最有效的调控是经济政策和社会政策的结合，从经济政策层面考虑，调控目标是防止房子价格上涨过高，形成资产泡沫，从社会政策层面来说，必须解决保障性住房的基本社会政策目标。 [全文]

　　一年楼市新开局，二手房交易量即遭“拦腰斩”，房地产中介公司却没有出现预料中的“关门潮”。 　　石门路一家小中介，今年的业绩始终挣扎在零起跑线上。投资人王小姐却没有萌生退意。从去年11月创业，前三个月因“末班车”效应而引发的市场交易井喷，让王小姐有了足够的老本支撑至少三个月的生意白板。王小姐代表了去年一大批因楼市红火而从事房产中介的投资者。数据显示，2009年上海二手房成交27万余套。楼市的火爆局面带来房地产中介公司大规模扩展店铺数量，尤其是加盟店。去年，住商、福美来这类加盟品牌以翻番的速度迎来了扩张最快的一年。各中介公司更是赚得盆满钵满。有机构数据显示，上海中原去年佣金收入超过7.2亿元，汉宇地产、易居臣信、美联物业的佣金收入环比也分别上涨约70％、100％和135.8%。 　　但多位业内人士认为，2010年房地产中介市场还将面临重新洗牌，毕竟楼市成交量不断萎缩会使房地产中介公司的生存受到直接冲击。永庆房屋的调研报告称，1月上海二手住宅成交量由2009年11月最高点的3万套急跌到1万套，以此来看，上海平均每家中介门店卖不到一套房屋（在2009年年底，上海房产中介店数已将近2万家）。2月上海二手住宅又由1月的1万套腰斩至不足5千套，平均4家中介门店成交一套房子。 　　随着二手房成交量下滑，预计今年上海二手房成交量同比去年会有25%—35%的降幅。按二手房平均收佣金1.6％计算，盈利能力差的公司将面临亏损，最终导致关铺。在今年市场转淡、成交量减少的情况下，要想维持市场份额，只能通过抢占更多市场份额来实现。 　　永庆房屋陈史翎向房地产时报记者表示，今年部分中介公司很可能关店，但不会出现2007年的大面积关店局面。他表示，如果这种现象连续三个月，上海中介公司的“关店潮”将集中涌现，尤其是个体中介。因为去年扩张最快的并非品牌连锁企业，而是加盟店，也就是说市场上的个体投资者很多，他们应对市场周期的手段比较单一、抗风险能力较差。但这并不意味着中小中介公司就没有生存空间，关键是要找准自己的市场定位，而中介市场的重新洗牌对行业规范发展是一件好事。 [[page]] 　　 【相关新闻】 　　 叫停“返点”连亏两月中介酝酿提佣应对“关门潮”新闻晨报 　　购房者持币观望两个多月后，本市房产中介抱团酝酿提高中介费，以应对可能到来的“关门潮”。昨天，上海房产经纪行业协会人士证实，该协会确实正在就上调佣金标准的可能性进行调研，但还没有形成明确方案。 　　业内人士向记者透露，不少中介提出，为了维持行业运营，可否考虑将中介费由目前的2%提高至3%。除了佣金以外，银行房贷返点也是房产中介的重要收入来源之一。在一般情况下，银行返点收入占到中介总收入的5％—10％。但是这笔可观的收入在今年年初戛然而止，自元旦起，上海市银行同业公会叫停了各商业银行向房贷中介“返点”的做法。 　　“行情好时，中介公司拼命开店，行业不好时，中介公司排着队关门，中介公司开店关店就像潮水一样，而今年上海房产经纪行业已经连续亏损了两个月。”汉宇地产有关负责人表示，房产经纪公司的抗风险能力很低。按照行业内的估算，一般来说，全市一个月的成交量只有达到1.4万套，行业才能达到盈亏平衡点，但今年前两个月，市场远没有达到这个标准。 　　对房产经纪行业集体酝酿提高中介佣金的提议，中房信分析师薛建雄表示，实际上现在上海房屋总价都很高，对于购房者和卖房者来说佣金已不算低，而提佣金势必会增加购房者的成本，不仅对市场不利，还会进一步影响二手房成交量。 [全文]

　　今年上海的冬天特别长，楼市交易“小阳春”也迟迟未现。3月份过半，不仅新建商品住宅成交面积仅为去年同期的39.2％，开发商推新盘的热情也不高，不少春节前号称3月份开盘的新盘，依旧是千呼万唤未出来。 　　市民陈小姐关注宝山区某楼盘已久，售楼人员本来说3月份即将开盘，可这两天又说公司延后了开盘计划，或许在4月份或5月份开盘，请陈小姐耐心等候。对长宁区一楼盘十分心仪的陆先生，也被告知3月份开盘无望，预计4月份以后开盘。3月份是传统的楼市“小阳春”季节，不过今年上海楼市中新盘并未如预想中的放量。据中国房产信息集团统计，3月1日至15日，新建商品住宅的新增供应量只有938套、11.11万平方米，供应面积仅为去年同期的22％。昨天闭幕的今春首场大型房展会上，表示开盘时间、价格尚无定论的楼盘也不在少数。 　　从刚刚举行的房展会来看，开发商的报价依然十分坚挺。松江一个楼盘去年9月、11月两次开盘时每平方米均价分别为1.5万和1.75万元，3月底即将开盘的一批房源，定价将达1.85万元；虹桥枢纽板块一楼盘，年初均价2.1万元，房展会上悄然报出2.2万元均价。当然，促销的楼盘也有。据上海中原研究咨询部统计，明确搞促销的有30多个楼盘，但与目前在售高达千余个楼盘相比，仍属“少数派”，而且不少楼盘是先提价再促销，属于“羊毛出在羊身上”。 　　楼市新增供应不多，加上价格高企，导致楼市成交始终低迷。中国房产信息集团统计显示，3月1日至16日，全市新建商品房成交量为26.71万平方米，比去年同期减少了6成。上海中原研究咨询部经理龚敏认为，目前开发商仍有惜售心态，说明开发商对房地产业的长期发展仍较乐观。预计3月份和4月份新房的供应都将比往年有所放缓，从而造成交易量较往年也呈下滑态势。 　　楼市僵持行情下，刚性需求青睐的小户型房源率先启动。据21世纪不动产介绍，近期二手房市场上40至70平方米的小户型房源，看房人数较多，成交速度也快。宝山西城区、普陀长征、闸北不夜城和闵行莘庄等区域，3月份以来二手房交易量相比较高。 [全文]

　　自2003年以来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。 　　 调不完的政策涨不停的房价 　　自实行住房商品化改革以来，房价就一直牵动着国民的心，于今尤甚。“两会”前夕，包括新华网在内的多家网站发起的实时调查显示，住房问题以高票位列网民关注的民生话题之首。 　　在全国政协收到的各项提案中，关于住房问题的提案几乎占据半壁江山。近年来，政府针对住房问题的一系列宏观调控政策，实质上是以调控房价为重心，但在现实社会经济生活中，房价越调越涨、“房奴”越来越多已成公认的事实。业内有专家认为，2010年是“后金融危机时期”的关键一年，中国经济能否平稳运行，很大程度将取决于能否破解房价畸高这一住房难题。 　　 “调控”与“民愿”的距离 　　近年来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。自2003年以来，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。 　　2003年，国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产被正式赋予产业的定义。自此，我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升： 　　2004年，全国住宅的平均售价从2003年的2197元/平方米上涨至2608元/平方米，涨幅高达18.7%； 　　2005年，全国住宅平均售价继续上涨12.6%。为稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，国家出手控制房价自此正式拉开序幕； 　　2006年，“国六条”继续出台，使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%； 　　2007年，市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的一个高峰，全国住宅平均售价增长率达到16.86%，住房销售平均价格达到3645元/平方米。当年8月国务院出台24号文件，指出“住房问题是重要的民生问题”，强调了住房与民生之间的重要关系，并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施，不再把房地产单纯看为“支柱产业”； 　　2008年，全国住宅平均售价的涨幅为7.5%，再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视，并承担起对经济增长的拉动作用； 　　2009年，房价在经过3、4月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。据国家发改委、国家统计局发布的数据，截止12月，全国70个大中城市的住宅平均售价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，创下26个月涨幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过全国平均水平。 　　截至2009年底，全国城镇住宅市场的平均销售价格已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏观调控在抑制房价涨幅过高方面没有取得预期成效，老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平，大部分中低收入人群望房兴叹。 [[page]] 　　 房价调控失效根在政策认识偏差 　　为什么房价且调且涨？为什么中央政府在住房问题上的宏观调控政策往往事与愿违？其根源在于政策认识偏差。 　　“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。”武汉大学经济学博士张平石说，我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。 　　因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。他认为，由于在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。 　　如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。 　　中央电视台经济频道《今日观察》评论员刘戈也撰文指出，房地产业和住房问题是两个完全不同的领域，让居民能买到租到自己可以承担得起的住房是政府的基本责任。而现在，很多地方在城市规划和建设中却以应付态度对待，即使建设保障性住宅也往往安排在远郊，居民在那里既不方便生活也难以找到工作。所以，“城市建设应多为普通人盖房子”！ 　　目前，我国现有保障性住房的供给量明显不足，经济适用房的开发投资仅占全国住宅总投资的5%左右。廉租住房制度虽然从1999年逐步开始实施，但由于制度本身缺乏强制力，受益面至今仍然不高。同时，现有保障性住房普遍存在成本低、区位偏、居民穷、环境差等问题。 　　广西房地产及住宅研究会会长张协奎教授认为，这种安置模式易造成“穷人群居”，长此以往将形成难以改造的贫民区，加剧贫富分化，潜伏矛盾隐患，危及社会和谐，巴西、美国等国家在此均已有惨痛教训。 　　张平石认为，由于以商品房为主体的房地产业对经济增长的拉动明显，因而逐渐形成了以市场为主、政府为辅的住房政策。反过来，这些住房政策多以发展经济为目标。同样，经济适用房和廉租房的政策只是为了解决低收入家庭的住房保障问题，即救济一部分穷人，而忽视了应为绝大部分社会成员提供安居之所的基本保障功能。在高速增长的经济体里，如果房价调控失效，终有一天，中等收入阶层也将买不起房子。因此，在缺少保障性住房的住房市场，想依赖某一项或几项政策措施来稳定房价难以如愿。 　　正是由于政策认识上的偏差，使得各地政府原本的满足居住需求的土地供给目标让位于自身收入最大化的目标，土地批租收入成了地方政府预算外资金的主要来源，其规模占到地方财政收入的40%至70%，形成国内独特的土地财政现象。(记者郑璐何丰伦戴劲松) [全文]

　　3月历来被称为楼市“小阳春”，房地产市场在经历春节期间成交低谷后开始回暖。但今年楼市却有些不一样，不仅新盘供应量非常有限，不少开发商甚至将原定于3月上市的项目推迟到四五月份，有的甚至推迟到下半年。 　　伍小姐一直在网上留意的宝山某楼盘将在3月份开盘，打电话到售楼处咨询，但售楼人员回答：“原本是定在3月份开盘的，但现在公司计划延后了，不知道会在4月还是5月。”由于开盘日期调整了，销售价格也不能公布。房地产时报记者在采访中发现，类似推迟开盘时间的楼盘不在少数，就连原本出现在3月份预开盘名单的近半数楼盘，现在也都撤出榜单。受此影响，3月份新建商品房的供应量非常有限。 　　根据佑威房地产研究中心统计，目前全市可售公寓存量仅为400万平方米，并且供应量持续不足使得近期成交无法提升，其中3月上旬商品住宅成交面积仅有21万平方米，不到3月同期的一半。近期成交量尚未走出低谷，每周成交量仅10万平方米出头。无论从供应还是成交，3月都达不到“小阳春”的标准。 　　从市场人气来看，尽管观望的多，但想要入场的更多。不少购房者表示，全国两会结束是否会成为房价的分水岭现在还很难说，要看看开发商有什么反应。而开发商则表示，他们也在观望，只要市场真的转暖，就马上推盘。 　　 为什么供应量这么少 　　因为目前的销售情况不理想，手上有货的开发商“有所保留”。 　　中房信分析师薛健雄认为，造成这一困局的根本原因是，市场受到调控，尤其是贷款政策收紧。在房价不断攀升的背景下，购房者还要面对因首付提高、贷款成数减少、优惠利率取消等带来的购房成本增加，而不得不作出“暂时退市”的打算。这种局面可能今年上半年都很难改变，因为银根在短期内看不到放松的苗头。与上一轮宏观调控截然相反的是，现在的开发商不缺钱，手上有货但不多，如果在市场上卖不到好价钱，就索性积压等待时机。在大多数人眼中，今年的第一波行情可能集中爆发在5月份。 　　 价格到底降了没有 　　从表面数字看，一些楼盘确实有降。薛健雄说，嘉定一新盘，1月底开盘200余套，报价1.6万元，实际成交79套的均价只有1.3682万元/平方米。但在某知名房地产商业网站上，该开发商对外报价1.3万元/平方米。这么一推算，算是跌了，而且跌了不少。 　　“虽然不少在售楼盘都宣称卖得很好，但要看他们以什么价卖，再和之前几个月的去化量进行对比。”薛健雄说，不少多期开发的楼盘，新开盘的楼盘价格肯定比上批开盘价高，但可能比原本预计想要开盘的价格或者对外预估价低，而且卖楼的速度明显减慢。可以说，目前的楼市相对于2008年底，那是卖得很好。但相对去年底，价格不涨反降了，卖得也相对慢了不少。 　　另外，从开发商心态也可以觅到市场一点踪迹。比如，楼市成交量走低，如果开发商担心未来市场变化、价格向下，必然会降价抛盘，而现在大多数楼盘被“捂着”，也就意味着还没有到开发商降价抛盘的市场拐点。 [全文]

　　在上海楼市成交低迷之际，豪宅的成交量却逆市上扬，截止3月15日，今年的成交量已是去年同期的19.7倍，更耐人寻味的是有港资开发商认为，现在上海豪宅销售还不算是最好时机，下半年的销量会比现在更好。 　　一心追求更佳销售业绩的上述开发商，因此针对上海市场作出了出人意料的决定：在上海最贵豪宅已达到16万元/平方米，以仅仅19至20万元/平方米的“相对低价”在上海促销香港沙田铜锣湾山的豪宅——嘉御山，而把上海公司的两个“宝贝”，位于上海徐汇、静安两区核心位置的楼盘安排到下半年再卖房。 　　 最贵豪宅单价已达16万元 　　中国房产信息集团（下称“中房信”）3月19日发布报告称，今年截至3月15日，均价5万以上的豪宅以成交277套，4-5万的高档房也成交了327套，这两项数据分别是去年同期的19.7和5.7倍。从项目的成交价格来看，也还在呈现向顶级价格靠拢的梯级上涨。 　　中房信报告显示，自去年11月汤臣一品出现单价16万元以上房源大量成交之后，开工7年之久的中粮海景1号便在11月28日以单价11-13万元的价格推盘，上市当天66套房源销售一空。受到上海最顶级豪宅单价突破16万，中粮海景均价超过11万元/平方米的影响，原先市场上均价单价3-6万元的热销豪宅价格都向5-10万元/平方米的层次跳越。 　　去年8月以5万元开盘的绿城黄浦湾，赶在新年的1月底就再次推盘，当月成交10套房源的均价达到8.59万元/平方米，至今年3月15日已成交22套。同月开盘的仁恒河滨城单价也从原先的4万上调到了5万，这个去年初售价还只有3万的楼盘，在今年3月上半月成交的16套房源均价已经达到5.5万元/平方米。 　　 开发商：下半年销售会更火 　　“上半年也就那样了，下半年的市场应该会不错。”今年前三月的市场低迷，并没有影响嘉华(中国)投资有限公司市场及销售总经理谷文胜的信心，他认为，下半年的市场会比现在好得多。 　　上述观点和一些同行此前的分析截然相反。《每日经济新闻》曾在今年3月初联合新浪地产网和地产中国网一同开展面向房地产职业经理人的调查，大多数人的判断是，今年上半年将是关系全年业绩的重头，有60%以上的销售额要在上半年完成。 　　但嘉华国际上海分公司作出了与很多同行判断不一致的安排，将在香港刷新了多项销售纪录的豪宅项目——嘉御山带到上海，于3月19日和20日在四季酒店进行推广，以确保公司上半年的销售，而把受上海购房者关注的徐汇和静安项目留至下半年市场回暖后再行销售。 　　而事实上，对嘉华国际来说，即使嘉御山在沪推广取得非常好的业绩，也只能是锦上添花。据谷文胜介绍，香港市场目前的情况要比上海市场好的多，当地多个豪宅的销售创造了历史新高。大量内地买家涌入香港买房，目前在香港买豪宅的内地购房者比例已经达到了11%，且多数客户的首付比例较香港本地客户更多。 　　相比之下，上海的楼市要清淡得多。由于售楼处没有积累到足够的客户，截止3月15日，上海3月新建商品住宅新增供应不到10万平方米，创4年来新低，而成交量仅20多万平方米，远低于07、08、09三年的销售量。 　　谷文胜给出的解释是他很看好今年下半年的市场。理由之一是宏观调控政策的影响，要到今年下半年才能逐步被市场消化。而眼下的市场需求仅仅是被压抑，在宏观政策的影响逐渐趋淡后，购房者会重新回到市场来买楼。可以证明他观点的是，上海近期一些相对性价比较高的楼盘，新房源一经推出后，立即就被市场抢购。 　　嘉华国际的销售策略，几乎是港资开发商所共同使用的。第一太平戴维斯住宅部高级董事朱兆荣说，其他港资开发商也有和嘉华国际类似的判断，先推广销售香港物业，而后再卖上海的高端项目。 [全文]

　　北京市国土资源局19日表示，为促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市出台了系列土地供应政策新措施。 　　据介绍，这些新措施包括暂停热点地区高价土地入市交易。 　　北京市今年全年计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60%。同时，增加中小套型普通商品房土地供应，暂时不再安排热点地区高价土地交易，稳定土地市场。 　　北京市国土资源局负责人接受采访时表示，北京一季度已供应住宅用地670公顷，其中政策性住房用地400公顷，规划建筑面积近560万平方米，包括公租房11万平方米，限价房183万平方米，定向安置房363万平方米。 　　这位负责人还透露，今年一季度，北京市供应的400公顷政策性住房用地平均楼面地价不到每平方米3500元，和出让商品房用地相比，政府让利达300亿元。 　　19日上午，在长春市国土资源局举行的国有建设用地使用权挂牌出让仪式上，央企中机农业发展投资有限公司以2.19亿元拿下一块26万平方米的土地。 　　据了解，该地块位于长春市绿园区西部，土地用途为商业，出让面积26万平方米，出让年限为40年。 [全文]

　　北京大学副校长海闻在主题为"中国与世界经济：增长·调整·合作"的中国发展高层论坛2010年会上表示，我国经济的稳定增长并非一帆风顺，共面临三方面的挑战，其中，我国可能出现的房地产等行业的通货膨胀对经济的稳定增长将形成挑战。 　　 以下是嘉宾发言全文: 　　这一部分的题目是"2010-2012世界经济展望：稳定增长还是双谷衰退"我想谈两个方面，第一个方面是双谷衰退的不可能性。第二是稳定增长的挑战。 　　首先，我认为为什么双谷衰退不可能，有三点。第一，目前的复苏比较正常。从09年以来的数据来看，GDP的增长，OECD国家大概2%，非OECD国家平均大概6%。工业产值世界平均增长6%。通货膨胀率大概是平均2%。从目前世界经济复苏的情况来看，既不太弱，也不太强。不弱就说明它不会下跌，不强说明通货膨胀不是危险。所以，政府也没有必要采取过分的打击通货膨胀的政策，从而让经济出现政策性的扭转。 　　第二，经济复苏比较稳定。美国在2008年底的第四季度达到谷底。中国和其他国家在2009年第一季度是最低的，此后经济逐渐恢复。所以说我们离开谷底已经有长达将近一年的时间。应该讲复苏还是比较稳定的。 　　第三，时代不同了。在历史上，从1854年以来，美国有33次经济衰退。其中出现所谓双谷衰退的有3次，2次都出现在凯恩斯主义出现以前，也就是说在凯恩斯主义出现以后出现过的所谓双谷衰退只有1次，在1980年。当然了，1929年-1933年的大萧条以后，凯恩斯主义的发展使得政府在干预经济方面起到很大作用。 　　1980年出现的这个情况也比较复杂，因为当时主要是滞胀。为了衰退以后出现了通货膨胀，当时为了应对通货膨胀，美联储急于对付当时出现的通货膨胀，提高了利率，达到了将近20%。在这种情况下，使得刚刚恢复的经济又进一步跌入了谷底。这是历史上曾经出现过的在现代经济当中的一次双谷衰退。而目前，各国政府在这次金融危机以来，对经济情况的关注是非常敏感和密切的。 　　另一方面，稳定增长并不是一帆风顺。我比较乐观，我排除双谷衰退的可能性。但是，稳定增长也存在挑战。有三个方面的挑战。第一，贸易摩擦和保护主义的抬头。在危机期间，大家都同舟共济。但是，当危机过去以后，很多潜在的问题又开始出现，特别是中美之间，目前的贸易摩擦和关于人民币升值的争论，已经开始影响到两国之间在经济方面的关系。尤其在危机以后，国际经济地位的相对变化。 　　相对变化以后，有一些国家对这个相对变化有一个适应过程，不能很好地适应，不光是经济上，包括政治和社会方面如何对危机以后的国际格局变化的适应过程，有可能带来贸易摩擦，从而给我们经济的稳定增长带来挑战。 　　第二个挑战是各个国家对可能出现的通货膨胀的应对政策。中国现在已经有一些迹象，像房地产和其他方面的通货膨胀。怎么对付通货膨胀，或者说是比较激进的或者是很强烈的政策，还是比较缓慢的政策，这个取决于政府执行政策的技能。如果说对这个问题过于强烈的话，有可能会让我们的经济复苏出现问题。 　　第三，对降低失业的措施。目前为止，大家担心失业率比较高，无论是美国，无论是欧洲，无论是中国。中国还存在一些潜在的农民工失业的问题。一方面是在沿海地区，可能存在招工难的问题。但实际上，中国在城市化的过程当中还有很多吸收劳动力的问题。怎么样支持民营企业、中小企业的发展，也是非常重要的挑战。基本结论，我相信如果我们比较谨慎的话，未来三年经济应该是稳定增长，应该是有惊无险的。谢谢大家！ [全文]

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌 　　今日，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在主题为"中国与世界经济：增长·调整·合作"的中国发展高层论坛2010年会上表示，中国在经济刺激政策中，政府财政付出了很多。但同时应该看到，中国积极的财政政策和货币政策同时给中国带来了资产价格泡沫隐患。尽管应该肯定在推动中国经济尽快复苏过程中，房地产投资的作用功不可没，但警惕房地产泡沫进一步吹大，以及防止房地产泡沫突然之间破灭，应该是今年中国政府宏观调控政策中的重大内容。点击进入直播专题——中国经济增长的挑战：通货膨胀和资产泡沫 　　夏斌认为，第一中国政府已经充分认识到房地产资产价格再这样快速上涨可能带来的严重危害。第二，政府已经采取有关政策措施予以调控，包括增加中低收入住房的措施，打击投机买房、投资买房的措施。第三，在当前复杂的经济全球化趋势下，进一步调控中国的房地产市场要关注长期目标与短期目标的兼顾问题，要考虑一个经济系统中房地产市场的制度建设和非房地产市场制度建设的衔接、配合问题。 　　夏斌表示，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。这方面，中国应该更多地学德国模式，而不是学美国在房地产金融上的做法。考虑当前的经济复杂形势，我国应该花2-3年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，不能不重视当前的泡沫隐患，又不能过于着急。而目前已出台的一系列政策措施，正在朝着这样以消费者为主导的房地产方向发展，希望这个方向不要变，要继续走下去。 [全文]

　　购房者怎样才能在房展会上收获更多对自己有用的信息？全部扫一遍走马观花是不行的，而是需要摸清房展会的路数，购房者第一步要做好充分的准备工作，了解关注置业板块的均价，第二步再用这些信息去对比参展楼盘的价格，看看所关注的楼盘是否物有所值或者物超所值，第三步，才是从现场销售人员套出更多有价值的信息，摸清行情。 　 　[东区] 　　南桥新城大打捷运价格牌 　　“低碳生态城”成为南桥新城新的发展目标，加上轨交5号线延伸段将连接南桥新城和闵行莘庄地区，目前延伸段的奉贤首站已正式开工。近期板块标杆楼盘招商·南桥1号的热销，基本印证了目前13000元/均价，已经为看好新城规划和轨交5号线延伸段利好的购房者所接受，此次在房展会亮相的绿地观邸、绿地领御也将推出优惠活动吸引购房者，前者在售的是70及100平方米左右的两房，报价为13000元/平方米左右，后者将在4、5月份推出50年产权的商办小户型，面积在70平方米左右，购房者可在现场通过这些项目的展示，对南桥新城有全新的了解。 　 　大三林后发效应为购房者看好 　　相对于世博盛会的临近，轨交6、8号线的交通改善，“二环三线三桥四隧”的交通优势，世博会后三林板块的发展优势更为购房者所看好。 　　目前，世博会的辐射效应使得大三林房价水涨船高，多个公寓房源的报价目前基本已经在2万元/平方米以上，例如板块内的标杆楼盘金地湾流域，近期的推出大平层房源，面积在140-177平方左右，价格在26000元/平方米，万科金色城市前期推出144套新房源，面积为76、79平方米小户型，均价也在26000元/平至28000元/平方米，两个项目近期良好的成交势头，势必将拉动区域成交均价。而位于大三林板块南端，同样受世博辐射的保利林语溪等楼盘则更显性价比优势。据悉，保利林语溪3月推出90平米小三房公寓房源，每户附赠15平米空间，目前售楼处报价在18000-19000元/平方米。 　　 周康房价匹配区域成熟度 　　进入2010年，周康板块成熟的商业配套、建设中的轨道交通11号线都为置业者勾勒出一幅未来美好生活画卷。同时，板块新增供应也相对充裕，在定价上表现平稳。板块内曾在2008年逆势热销的标杆楼盘印象春城、绿地东上海，二期房源近期纷纷上马。例如在本届房展会上正式亮相的印象春城二期，3月推出60平方米左右的一房，88-90平方米的两房，以及130平方米的三房，13500-15000元/平方米的报价也与基本目前周康目前成熟的氛围所匹配，此外，绿地东上海二期预计也将在今年上半年推出，购房者选择的机会也相当多。 　　 张江成交均价站上2万大关 　　在政府统一规划下，张江地区将形成居住区独有的“5分钟”生活圈。规划显示，以张江住宅区为圆心，其四周围绕智能孵化区、高级学区、时尚商业区、交通换乘中心。社区整体建成后，居民到交通换乘中心、轨交2号线张江高科站、金科路站、广兰路站、幼儿园、小学、中学、华师大二附中、商业街区、智能化办公区域、汤臣高尔夫球场均在5分钟步、车行范围内，形成一个崭新的现代居住模式。告别上海三十多年的有轨电车首条试点线路也率先在张江运营，也给这里的居住生活带来别样意境。目前板块内在售的日月光水岸花园有少量70-100平方米一房两房房源在售，报价在2.4万/平方米，该楼盘位置靠近轨交2号线广兰路站，预计年内还有新房源推出；板块内另一个超级大盘是张江汤臣豪园三期，该楼盘贴近轨交2号线金科路站，去年该盘销售势头火爆，从现场看部分在建建筑已经接近结构封顶，预计今年年内也将有新房源推出，值得购房者关注。 　　 外高桥新市镇下一个新江湾 　　相当于近3个世纪公园的大小的森兰绿地，为外高桥板块生态居住环境奠定了主基调，目标直指下一个新江湾城这样的高端居住板块。目前翔殷路隧道、轨道交通6号线的通车，加速了该区域与浦东其他区域、杨浦五角场区域的联系，上海重点学校第六师范附属小学、南门幼儿园已与新市镇签订协议，也让区域的学区配套更为完善。外高桥新市镇的远景发展正逐渐转化为房价的提升。目前，板块内的标杆楼盘中冶·尚城仍有房源在售，虽然目前报价23500元/平方米，却能够保持持续热销的势头，另一个老牌楼盘绿地崴廉公寓目前也在动工，后续房源将在年内推出。 　 　宝山罗店打通交通软肋 　　罗店环境基础较好，主要配套有20万平方米的美兰湖、国际高尔夫球场、美兰湖国际会议中心、北欧商业风情街等。 　　随着轨道交通、公路、商业配套等一系列设施的逐步到位。例如建成后的沪太路将成为一级公路，双向6车道，进市区只需半个小时车程；加上轨交7号线的开通，对吸引更多外区居民移居罗店、提高罗店的板块成熟度，起了至关重要的作用。 　　目前，以上置、万科、景瑞、朗诗等知名地产企业打造的住宅大盘，正在罗店扎堆，开发产品从别墅、花园洋房一直到科技住宅等等。 　　 闸北内环重塑黄金区位形象 　　上海火车站北广场目前正在改造中，作为火车站北广场综合交通枢纽项目的主体工程，实现轨交、城铁、公交、出租等各种交通方式零换乘的综合体工程已成功封顶。这里也是上海最早一批同时拥有三条轨道线路的板块——轨道交通1、3、8号线在板块内纵横交错穿过，出行便利。此前，华侨城以70.2亿元价格成功获得板块内苏河湾一地块，成交楼板价高达52783元/平方米。 　　板块内主要有复地新都国际，今年4月将推出小户型，面积在70—78平方米左右。中海万锦城也是知名高端楼盘，目前在售的户型为87—140平方米的二房、三房。 　　 卢湾滨江豪宅价格领涨 　　去年在海珀日晖项目的带动，板块均佳首次冲高到7万元/平方米以上。板块的主要价格支撑点是卢湾区150万平方米CBD重点规划区域，直面黄浦江和2010年世博会场。出行有南浦及卢浦大桥、多条高架隧道及轨交13号、4号和8号。 　　今年除了海珀日晖以外，丰盛皇朝预计在4月开盘，项目由9栋高层住宅与国际甲级写字楼、别墅、高级商场等共同构成都会综合体，届时将率先推出84—250平方米的精装修房源，主推112平的两房和139、189平方米的三房。 [[page]] 　 　[市场走势] 　　2010年楼市走势关注4大方面 　　国家住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮 　　2010年房地产业还将平稳较快发展。首先，政策和形势都不允许我们大起大落；其次，从今年的1号文件，和两会中的政府工作报告中提到，房地产市场要致力于保持平稳较快发展，增加商品房供给，我们要在土地供应上，加大土地的有效供给，希望以此抑制地价过快上涨；再次，二三线城市中小城市和小城镇将是我们住房建设的重点；最后，我们格外地强调低碳、宜居环境，倡导科技水平提高，形成节材、节水、节能和与环境友好的，具有中国特色的房地产业发展之路，这也是在今年代表们提的最多，最受重视的议案之一，大家不要小看这样一个要求。 　 　“大鱼等鱼”中迎窄幅波动发展 　　周忻 　　很多人都特别关心今年的房地产走势，是否新的调控出来以后保持稳定不大起大落，我觉得从政策面来讲，一方面整个房地产市场在未来二十年有上涨的机会或者有上涨的动力，但另一方面是政府又希望通过一些调控的政策能压住过快的上涨，所以我称之为叫“大鱼等鱼”概念。 　　假设以上我讲的概念成立的话，过度打击了消费的信心，使整个市场没有购买力，这是我们政府和市场都不愿意看到的东西。因此，如果调控最终的目的是稳定的话，那么最合适调控的手段，就是要让楼市在一个窄幅的波动当中取得发展。 　 　产品力不足楼盘跌幅或在15% 　　上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红 　　我判断，去年那些房价涨幅过快的区域，部分跟风上涨但产品力不足的楼盘，今年的价格回调幅度在15%，这个15%的数字是有根据的，一是价格回落15%才有可能吸引陷入观望的自住购房者入市，担心通货膨胀而买房者多数在去年被消化，二是房价下调15%也是银行监控房贷风险的底线。除此之外，那些外围区域经济适用房周边的楼盘的价格也可能受到较大的冲击，此外，那些在2009年拿地多的企业一些需要通过销售资金来维持资金链，也可能率先降价销售。但这些现象应该还不会在本届房展会上完全显现，双方对价格心理的探底仍然会是展会的主要现象。 　　 楼市将步入“价稳量跌”阶段 　　上海锦和房地产经纪有限公司总经理蒋雷霆 　　我对2010年楼市的判断是微涨，除非政策上有大的动作，而成交方面，我认为有所下降是必然的。其中，高端项目成交受挫会比较明显。这是因为去年金融危机下，更多的投资者选择高端物业来防通胀，导致高端市场火爆。 　　今年这种高端市场火爆可能将不再。而今年在新江湾城、马桥等板块有一批高端项目将推出，我认为这些高端项目要在这些板块创出售价或是销量等等的新高度或许会比较难。从潜力板块来说，除了嘉定新城以外，例如周康板块，迪斯尼板块将会有大的发展空间，而这些板块也会带动周边的一系列板块的发力。 　 　价格回调后可以出手 　　同策咨询及研究发展中心分析师倪晓玲 　　温和的、渐进的调控政策将成为楼市今年的主旋律，调控节奏将被拉长，但楼市整体市场向好走势并未改变。不过由于去年价格非理性的猛涨，市场将开始一轮价格高位上的自然调整。因此一旦有楼盘价格回调后的价格接近上批开盘价的话，正是出手时机。 　　近期最热点的板块非大虹桥板块莫属。3月16日，轨道2号线西延伸段与虹桥枢纽同步开通试运营，接通新启用的虹桥机场2号航站楼。如此一来，虹桥枢纽功能开始发挥强大的运输功能，大虹桥板块的楼盘、地块也变得更加吃香。 　 　楼市新一轮反弹就在眼前 　　世联评论员张聚峰 　　世联研究认为节后市场的整体发展可能会呈现出“小步快跑”的态势。 　　上述结论的得出主要是基于以下两点的考虑：在政策层面，两会传递出的信号显示中央房地产政策已趋于平稳，当前阶段已经从政策频出期转入政策执行及政策效果观察期。此外，今年年中楼市的最大“利空”是物业税的出台。但是很明显，在中国推行物业税需要理顺复杂的利益冲突，也需要更为充分的技术准备，起码从短期来看物业税的悲观预期已经落空。这一“利空”信息的明朗化对未来市场中消费信心的建立具有举足轻重的作用，这也为后市成交量的反弹创造了有利条件。 [全文]